液状化の危険度が高い地域に土地を購入する前に知っておきたいこと・・・
液状化ハザードマップで、液状化の危険度が高いと示されている地域は、いつか液状化します。
私が地盤改良業者に勤務してい頃、地盤が液状化しても住宅が不同沈下しないような対策方法を工務店やハウスメーカーに提案していましたが、「高い」から消費者に提示できないと言われることがしばしばありました。
「高い」という結論は、比較から出てくる言葉ですが、比較対象を間違っていないでしょうか？
今回は、液状化によって発生するリスクを細かく紹介し、対策方法の選択手順の一例を示します。
液状化地域に住む予定の人、その地域で住宅を設計・販売している人は、参考にしていただければと思います。
なお、ここで扱った事例は、市街地全体を液状化対策していない街を対象にしています。
１．リスクの洗い出し
私は実際に液状化によって被害を受けたことはありませんが、いくつかの被災地で、被災者と工務店の間に立ったり、沈下修復のご相談を頂き、傾斜した住宅に伺ったりしたことが何度かあります。
その中で、見たり聞いたりしたことを整理したものが表-１です。
表-１には、液状化によるリスクとその復旧作業、損害を整理して示しました。
表-１ 液状化によるリスクと復旧作業、損害
液状化による被害について金銭的損失に注目が集まります。
これは、沈下修復工事に要する費用が、非常に高額だからです。
消費者のニーズによってその費用は変化しますが、普通に地盤改良をする費用よりも高額になることは間違いありません。
しかし、これらの費用負担は、保険や公的支援制度等を活用すれば、自己負担を小さくすることができます。
内閣府防災情報のページ 公的支援制度について
http://www.bousai.go.jp/kyoiku/hokenkyousai/sienseido.html
一方、時間の損失や不便な生活を防ぐことは困難です。
液状化被害に遭うと、地中から泥水が噴出してきます。
最初は、被害地域一帯が水浸しになりますが、この水がひくと大量の土砂が残されます。
この泥を敷地内から撤去する作業も、断水で水が使えないので、はかどりません。
傾いた住宅の修理を工務店に依頼しても、被災地域で多くの住宅を手掛けている工務店の場合、対応は順番待ちになります。
また、中古住宅や建設した工務店がすでにない古い住宅の場合は、住宅の修理業者を自力で探す必要があります。
しかし、どこの業者も問い合わせが殺到していて、すぐに対応できる業者はいませんので、ここでも順番待ちとなります。
東日本大震災の場合は、地震から1年後でも沈下修復の問い合わせがあったと記憶していますので、相当な時間を、完全復旧できない状態で過ごさなければなりません。
また、上下水道の復旧にも時間を要します。
自宅が被災しなくても上下水道等のインフラ設備が被災すると普通の暮らしが営めません。
東日本大震災時の千葉県浦安市の場合、下水道の使用制限が完全に解除されたのは、地震から約1か月後のことです。
約1か月間、自宅の台所もトイレもお風呂も使えません。
つまり、液状化被害が発生すると1か月は普通の暮らしができない可能性があるということです。
＜参考＞
東日本大震災 －浦安市の記録―, p.31
https://www.city.urayasu.lg.jp/_res/projects/default_project/_page_/001/019/004/1-4.pdf
２．受容できないリスクの確認
表-１の中で、受容できない項目は多々あったと思いますが、1か月も仮設トイレに通って、列に並んでトイレ待ちなんて無理だという声は多いと思います。
冬は寒いでしょうし、夏は暑くて匂いもひどいでしょうから…。
こういう方は、地震後直ちに、被害が出ていない地域のホテルや親類宅などに避難してください。
公共交通機関は、地震直後は停止します。
また、液状化地域はマンホールが飛び出していたり、橋と道路の間に段差が発生したりするなど、道路にも障害がでますので、自動車の利用も困難であることが想定されます。
このため、徒歩で移動できる範囲で、避難場所を確保しておく必要があります。
同時に、インフラ類が仮復旧するまでの仮住まいも探します。
近隣の宿泊施設や月極マンションの契約サイトは事前に確認しておき、自分が被災したことが分かった時点で即座に宿泊施設の確保に動くことをお勧めします。
宿泊期間は1週間確保できれば十分でしょう。
その間に仮住まいの確保が必要か否かを見極めましょう。
住宅が傾斜してしまっているのなら、仮住まいの期間は1～1.5年程度を想定します。
住宅ローンを支払いながら、仮住まいの家賃を約1年支払うだけの金銭的余裕が必要となります。
また、液状化によって住宅が不同沈下してしまったなら、不同沈下の修復が必要です。
修復費用は、再液状化による被害の有無や工期によって大きく変化します。
液状化の危険度が高い地域は、街全体で液状化対策工事を行わない限り、大きな地震のたびに液状化します。
このため、再液状化による被害を受容するかしないかは、判断が分かれるところです。
再液状化による被害の再発を受容できない場合は、再液状化の再発を防止できる工法を採用してください。
なお、液状化被害発生後、街全体の液状化対策工事が行われることがあります。
しかし、受益者である住民にも費用負担が発生するため、意見集約が困難で、事業実施が見送られるケースがありますので、同じ場所で生活再建を急ぐ場合は、個人単位での復旧を急いだほうがよいでしょう。
表-２に、沈下修復の方法と費用の関係のイメージを、図-1に沈下修復工事の概念図を示します。
沈下修復方法の詳細については、別の機会にお伝えします。
ここでは、再液状化による被害の有無と工期・費用の関係をご確認下さい。
表-2 液状化により不同沈下した住宅の沈下修復工事の種類と費用のイメージ
費用を明確に示すことはできませんが、表中の低～高の間は、一般的な木造住宅で、200～1,000万円程度の幅があると考えておけばよいでしょう。
ここで、液状化地域で液状化対策を行わない住宅に住まわれた場合の損害額について考えてみましょう。
ご夫婦とお子様（男女2名）の世帯が、液状化によって住宅が傾斜したことを想定します。
奥様と年頃のお嬢様が、トイレやお風呂の問題をよしとしませんので、被災後直ちに液状化地域外のホテルに避難し、その後、短期賃貸マンションで自宅の修復までの約1年間を過ごしたとします。
その場合の損失を、表-３に示します。
なお、ここでは沈下修復工事として再液状化による被害を防止する方法を採用したこととします。
表-３から、保険や公的支援を利用しても700万円近い資金が必要になります。（外構修復工事費用は高く見積もりすぎかもしれません）
公的支援や地震保険でカバーできる金額は、千葉県浦安市での例から200万円程度と想定していますが、被害の状況や自治体によっても異なります。（もっと少なくなる場合もあるということです）
＜参考＞
浦安市第１回復興計画検討委員会資料（平成23年11月24日）
https://www.city.urayasu.lg.jp/_res/projects/default_project/_page_/001/002/935/09_siennseido.pdf
表-3 液状化によって住宅が不同沈下した場合の損失の一例
このように、液状化による被害の発生が想定される地域では、様々な損害が想定されます。
それでも、その地域に住むことを希望される場合は、手持ち予算の中で何を受容し、何が受容できないかを考え、事前対策すべき内容を決めていきます。
この方法は、全ての災害に対して適用できる方法です。
３．液状化対策工事に要する費用
液状化による被害は甚大なものです。
液状化に対する対策を一切していない場合はなおさらです。
しかし、液状化対策は一般に高額であるために採用されることがほとんどありません。
しかし、その高額であることの判断の基準は、常時作用する荷重に対する対策費用になっていないでしょうか？
これはおかしいことで、比較するなら、２．の表-３で示した、液状化によって住宅が不同沈下した場合の損失と比較するべきです。
表-３では、損失額として約700万円であることが予測できました。
仮に、液状化対策工事が300万円であった場合、この工事費用は有効でしょうか？
私は、有効だと思います。
液状化対策工事によって住宅の不同沈下を回避できれば、損害額をホテル宿泊費とインフラ等が回復する1か月間程度の仮住まい費用の総額は20万円程度に抑えられます。
液状化の危険度が高い地域に住宅を求めたい人は、上記の考え方に基づいて、不動産価格の交渉をすべきです。
また、不動産の販売者は、液状化対策を行ったことを高価値として売り込むべきです。
私たちは、東日本大震災のような大きな地震は、生きている間には起こらないと考えがちです。
しかし、そんなことは誰にも分かりません。
大きな地震とその発生年を挙げていけば、数年ごとに、日本のどこかで大きな地震が発生していることが分かります。
悲観する理由はたくさんありますが、楽観視できる根拠はどこにもありません。
備えることに投資することが賢い考え方ではないでしょうか？
４．まとめ
我が国では、液状化が発生した地域を対象に、再液状化防止のための対策事業が計画されますが、住民に負担を求める場合が多く、事業が中止されることがしばしばあります。
液状化した場所を造成し、宅地として提供したものの責任は今のところ問われることがなく、ハザードエリアへの入居制限も事実上ありません。
我が国は、このような制度が運用されています。
被災によって財産を失ったとしても、その責任は、そこに住む者の責任ということです。
このことは、消費者は独自にリスク評価を行い、それに基づいて賢く不動産を購入しなければ、損をするということです。
私は、できれば災害の危険性が高いハザードエリアに住まれることをお勧めしない立場ですが、利便性を優先したい場合や思い入れのある土地はあります。
ハザードエリアに住むためには、想定される被害額と投資額をバランスさせることを十分に考えておくことをお勧めします。
神村真
